Библиотека
неопубликованного

Не опубликованное в СМИ

"Семь дней Кубани", №23(65) 21 июля 2005 г.

Реформа ЖКХ набирает обороты

На мой взгляд, не количество олигархов и транснациональных компаний с космическими бюджетами или даже не вхождение в ВТО определяет уровень "рыночности" России, ее "цивилизованности". Насколько чисты подъезды в жилых домах, как качественно получают граждане тепло и воду, свет, как исправно работает канализация, не рухнет ли потолок от интимного толчка — вот где корни наших побед и поражений во всех сферах жизнедеятельности. Реформа ЖКХ, которая пробуксовала все пятнадцать лет суверенитета и двадцать лет перестройки, в Краснодаре, похоже, начала набирать обороты. Как это происходит и будет происходить, что в конечном итоге от этого выиграют "жилищный фонд" и его обитатели?

Говорим "Управляющая компания", подразумеваем "РЭП"?

            Сейчас нет понятия "муниципальный дом", есть "многоквартирный жилой дом", в котором несколько типов собственников: частные собственники квартир, муниципальное образование (собственник неприватизированного жилья), собственники нежилых помещений. Но по сути ничего не изменилось: граждане как были квартиросъемщиками советского разлива, так ими и остались. Мы все еще "на игле" ЖКХ (РЭП и пр.), не представляем, как содержать дом или квартиру без него, какие имеем права и обязанности как собственники жилья. Да, все это прописано в законах, но не осело в наших умах и сердцах. Да, существующая система обслуживания жилья изжила себя. Но разумно ли в одночасье развалить ее ("…старый мир разрушим до основанья, а затем мы наш, мы новый мир построим"), раздать дома общественно-коммерческим структурам? Мол, хозяйствуйте. Но это будет нечестно по отношению к рядовым гражданам. Надо им помочь стать истинными собственниками жилья, которые не будут лебезить перед алкашом-слесарем, терпеть унижения перед теми, кто должен обслуживать и содержать в исправном состоянии их жилье, а будут грамотно подбирать подрядчиков, принимать, контролировать и оплачивать их работу.
            Но до этого ой как далеко. Большинство ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив) влачат жалкое существование не только потому, что кто-то им ставит административно-бюрократические препоны, давит монопольными амбициями, а потому, что сами жильцы, собственники жилья, члены этих товариществ, относятся к ним, как к тем же РЭП: многомесячные неплатежи услуг, игнорирование собственных прав на участие в собраниях ТСЖ и принятие решений по ключевым вопросам жизнедеятельности родного дома и т. д.
            Институт управляющих компаний (в Жилищном кодексеРФ — "организация"), который вот-вот придет в городе Краснодаре на смену службам заказчика и ремонтно-эксплуатационным предприятиям (РЭП), по всей вероятности, ничем не будет отличаться от традиционных РЭП. Более того, просто-напросто РЭПы переименуют в управляющие компании, и реформе конец. УК-РЭПы будут заказчиками и подрядчиками в одном лице. То есть будут действовать те же изжившие себя принципы работы: повременная оплата труда слесарей и прочих, огромные затраты на содержание РЭП (порой до 70% от поступающих от населения денег), те же принципы перераспределения средств на ремонт и содержание жилья, те же нормативы и тарифы. Никто, в том числе и проверяющие организации, не может сказать: куда ушли деньги, собранные у населения на ремонт и содержание жилья. Да, по идее, РЭПы давно уже должны были открывать лицевые счета на каждый дом, но ни одного такого счета еще нет! Сейчас ремонтно-эксплуатационные предприятия (как в свое время ЖЭКи) получают деньги за то, что содержат… самих себя. С чего это улучшится состояние жилого фонда?
            Начальник территориального отдела муниципального учреждения "Жилзаказчик" Западного округа г. Краснодара Александр Захарович Подставкин считает, что у нас управляющие компании (УК) должны быть образованы по другому принципу. УК или "управляющая организация", как сказано в новом Жилищном кодексе, работает по договору управления с собственником жилья. На собственное содержание тратит строго фиксированную часть поступлений от населения (скажем, 6%), все остальное расходуется строго на содержание и ремонт жилья. Такая управляющая компания деньги будет брать только за фактически выполненную работу! Она на конкурсной основе подбирает подрядчиков коммунальных услуг, контролирует и оплачивает их работу, регулярно (как минимум раз в полгода) отчитывается перед собственниками жилья. В переходный период, когда еще у собственников нет выбора (скорее, умения выбирать), такая управляющая компания может стать мостиком для перехода на новый уровень обслуживания.
            В нашем варианте управляющие компании, скорее всего, будут муниципальными. Но в Иркутске, например, успешно работают и частные управляющие компании, частные предприниматели — управляющие домами. Скажем, кто-то из жителей дома, профессионально разбирающийся в вопросах содержания и ремонта жилья, предложит соседям свои услуги по управлению домом. Со временем могут появиться и другие участники рынка услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов.
            По закону с 2006 года управляющие компании коммунальных услуг должны заключать с собственниками жилья (квартир) индивидуальные договоры, где будет расписано все — графики ремонтных работ, объемы, качество и стоимость предоставляемых услуг, взаимные обязательства. Собственник должен уметь не слепо расписываться под договором, а, повторюсь, грамотно предусмотреть в нем все пункты, обеспечивающие устойчивую работу всех "органов" многоквартирного дома: систем водо-, электро- и теплоснабжения, пожарной сигнализации, лифтового хозяйства и т. д. Если в договоре этого не предусмотрено и вследствие этого затопило подвал, прилегающую территорию, возникла опасная эпидемиологическая обстановка, будут наказаны собственники жилья, а не управляющая компания. Но вчерашние квартиросъемщики еще не готовы на таком уровне распоряжаться с собственностью. На данном этапе, как считает А. З. Подставкин, управляющая компания (в его редакции) может обеспечить максимальную защиту интересов собственников жилья, дать им шанс войти в рыночные условия наиболее подготовленными.

О СОЦИАЛЬНОЙ СПРАВЕДЛИВОСТИ

            Не совсем верно, что у нас нет собственников "от Бога". В частном секторе они были даже тогда, когда по закону мы имели только личную собственность. Частный домовладелец во все времена знал и умел покупать и продавать, строить и ломать, содержать и ремонтировать, имел предприимчивость, инженерную мысль и золотые руки. Но с первых дней советской власти по сей день живет и побеждает великая социальная несправедливость: владелец частного дома, будь это хата-развалюха или белокаменный дворец, не имел никаких льгот от государства. Даже сейчас собственник многоквартирного дома может получить субсидию от государства, если его затраты на содержание жилья превысят 22% от совокупного дохода семьи. Вся соль в том, что у первого нет подтвержденных затрат на содержание жилья: многое он делает собственными руками. У второго все разложено по квитанциям. Пусть даже в этих квитанциях многократно оплачена одна и та же услуга (многократно обмануты государство, которое дает эти льготы и субсидии, и сам собственник квартиры). В связи с этим я вспомнил один случай из практики моих коллег-правозащитников из Буденновска, которые произвели любопытные расчеты.
            Норма вывоза мусора в Буденновске была установлена 0,09 м³, т. е. 9 ведер спрессованного мусора на человека в месяц. На семью из 4 человек 36 ведер — больше ведра в день, причем спрессованного мусора. Все мы знаем, что в реальной жизни далеко не так. По микрорайону № 3 г. Буденновска мусор вывозится 22 раза в месяц по одной машине, т. е. не более 88 м³ с учетом магазинов, аптек, двух детсадов и уборки территории. На 2500 жителей микрорайона приходится не более 60 м³ — по 0,024 м³ на человека — в четыре раза меньше оплаченной нормы. В целом по городу 67000 жителей оплачивают вывоз 6030 м³ в месяц, а реально вывозится — 1608 м³. Приписка за месяц 4422 м³ = 66330 руб. в месяц или 795960 руб. в год (цены февраля 2001 года). Вот такой мусорооброк наложен на жителей Буденновска. Производил ли кто-нибудь такие расчеты по Краснодару?
            По новому Жилищному кодексу государство и муниципальное образование тарифы на ремонт и обслуживание дома могут устанавливать только для жильцов государственного и муниципального жилья. В остальных случаях все цифровые показатели регулируются договорами между собственниками жилья и поставщиками услуг (ТСЖ, ЖСК, управляющая компания, управляющий домом и т. д.). Конечно, собственник жилья или его представитель на такие завышенные затраты на вывоз мусора не пойдет, он лучше наймет ту организацию, которая не будет так нагло обманывать.
            По мнению Александра Захаровича, ТСЖ — самая примитивная форма управления многоквартирным жилым домом. Многоквартирный дом — очень сложное инженерное сооружение и сообщество жильцов с очень сложными взаимоотношениями. Такой дом обслуживать должны профессионалы. Товарищество собственников жилья чаще всего не имеет таких специалистов. Ему сложнее, чем управляющей компании (в ведении которой десятки и сотни домов), работать не только с поставщиками, но и с самими собственниками жилья, которые не всегда выполняют свои обязательства по оплате услуг. Сейчас нет никакого другого рычага на злостных неплательщиков, кроме как суд. Могут потребоваться и юристы-арбитражники. Но у ТСЖ нет средств оплачивать услуги квалифицированных юристов. Например, в случае с ТСЖ "Юбилейное", когда по полгода его председатель А. А. Заика не может добиться оплаты льгот на услуги ЖКХ, предоставленных товариществом жильцам по федеральным и местным законам, доказать свою правоту налоговой инспекции, которая заблокировала расчетный счет. Как ему быть? ТСЖ, кстати, могут создавать крупные общественные объединения, которые будут защищать их интересы.
            Или другая проблема. ТСЖ и ЖСК, скажем, в целях экономии средств уговорили собственников установить в своих квартирах водомеры. Но при желании поставщика-монополиста водомеры могут стать не инструментом экономии воды и денег жильцов, а инструментом давления на ТСЖ и ЖСК. Как? Конструктивные особенности водомеров таковы, что они не учитывают незначительные утечки воды в пределах квартиры. Монопольный поставщик чаще всего требует установить счетчик на входе в дом. В 100-квартирном доме, например, разница между показателями домового и квартирных счетчиков будет существенной. Если жители согласятся оплатить разницу пропорционально потребляемому им объему, то хорошо. А если нет? Откуда ТСЖ возьмет лишние деньги? По идее, ответственность должен разделить и производитель водомеров. Кто этого будет добиваться?
            На данном этапе реформы ЖКХ, считают многие специалисты, управляющая компания гарантирует более качественное обслуживание жилья и защиту интересов его собственников.
            Продолжение следует.

Фархад ГУЛЯМОВ, журналист
г. Краснодар

Продолжение темы >>>>

Написать письмо автору

"Семь дней Кубани", №25(67) 4 августа 2005 г.

Реформа ЖКХ: есть ли конец у переходного перехода?

<<<< К началу темы

"Я удивляюсь, почему организации по защите прав потребителей и прокуратура за эти четыре года не опротестовали решение о создании служб жилзаказчика", - сказал при следующей нашей встрече начальник территориального отдела муниципального учреждения "Жилзаказчик" Западного округа г. Краснодара Александр Захарович Подставкин. - "Служба жилзаказчика в том виде, в котором она существует, только лишняя ступенька в административной иерархии по управлению жилищным фондом, одна из составляющих… удорожания содержания жилья".

            Скорее всего, создание службы единого заказчика (для удобства - СЕЗ) они приняли как данность, никто из них не предполагал, что СЕЗ - всего лишь дань реформаторской моде, а не реальный шаг к позитивным преобразованиям. Но следование моде, как знает всякий держатель семейного кошелька, удовольствие дорогое, если, конечно, оно не приносит каких-то материальных дивидендов в виде выгодных связей, карьеры, удачных сделок и т.д. В жилищно-коммунальной сфере, которая всегда жила по остаточному принципу и по этому же принципу реформируется, мода на реформы пока что выходит боком.
            Предполагалось, что СЕЗ явятся переходным звеном в становлении рыночных, конкурентных отношений в жилищной сфере. Но, как вы помните из предыдущей статьи (см. в № 23 (65) нашей газеты - "Реформа ЖКХ набирает обороты"), оказывается, это переходное звено не есть переходное звено - таковыми будут управляющие компании, в которые, возможно, переименуются РЭПы (ремонтно-эксплуатационные предприятия). Можно ли обойтись без этих бесконечных "переходов" и набивания шишек на собственных ошибках? Конечно можно - при условии, что в полную силу заработают те рыночные механизмы, которые уже заложены в действующих нормативных и правовых актах, регулирующих деятельность жилищно-коммунального комплекса.
            Сегодня в России существуют три модели управления собственностью в жилищной сфере.

Модель первая. Социалистическая

При этой модели, по которой все еще работает большая часть ЖКХ России, жилищным фондом управляют жилищно-эксплуатационные организации (в подавляющем большинстве своем - муниципальные унитарные предприятия). Сохраняется совмещение функций по владению (чаще всего, жилищный фонд находится "на балансе" указанных предприятий), управлению и эксплуатации жилья.
Такая схема отражает социалистический способ хозяйствования, во взаимоотношениях органов власти и предприятий ЖКХ сохраняется схема не рыночного, а административного управления. Являясь балансодержателем жилищного фонда (зачастую не только муниципальной его доли), жилищно-эксплуатационные предприятия находятся в изначально привилегированном положении в данном секторе экономики, не допуская даже возможности возникновения конкуренции. У граждан - потребителей услуг - практически нет возможности реально влиять ни на выбор поставщика услуг, ни на планирование и оценку деятельности эксплуатационных предприятий.

Модель вторая. Переходная

            Здесь преобразования в схеме управления и эксплуатации жилья проведены - созданы Дирекции (Службы) единого заказчика, выполняющие функции по владению и планированию (заказу) деятельности эксплуатирующих предприятий и организаций.
            С их созданием в России подрядные эксплуатационные организации перестали выполнять функции заказчика, что позволило перейти к их конкурсному отбору, особенно в части проведения работ по капитальному ремонту, а это, в свою очередь, дало возможность выбора и повысило качество выполняемых работ и предоставляемых услуг. Были созданы предпосылки для возникновения конкуренции на уровне подрядных предприятий и организаций. В России, но не в Краснодаре. Здесь СЕЗ создали из мешанины двух перечисленных моделей, что сделало их недееспособными. Разве что они получили какие-то внятные полномочия заказчика в сфере капитального ремонта жилищного фонда, стали выполнять некоторые административные функции от имени муниципалитетов.
            При сложившейся (традиционной) схеме работы, в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, источниками финансирования деятельности Служб заказчика являются платежи населения. То есть при увеличении тарифов на услуги объем средств, направляемых на обеспечение деятельности Служб заказчика, также увеличивается, т.е. экономической заинтересованности в снижении тарифов на ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) у Служб заказчика нет. То же самое и с РЭП, которые к тому же имеют большую административно-хозяйственную свободу (например, тратить поступающие от населения деньги по собственному усмотрению), чем СЕЗ.
            Если бы в Краснодаре управление собственностью в жилищной сфере организовали по второй модели, а не на основе усеченного симбиоза двух моделей, то сейчас отпала бы необходимость ликвидировать СЕЗ и создавать еще одну переходную ступеньку. Просто-напросто привели бы их деятельность в соответствие с новым Жилищным кодексом и переименовали бы в управляющую организацию (компанию). Но зато у нас будет еще одна "золотая" (в смысле перерасхода денег населения) переходная ступень - РЭПы переименуют в управляющие компании, как в свое время ЖЭКи и ЖЭУ в РЭПы. Что изменится? Они будут сами себе и управляющими, и заказчиками, и подрядчиками. А где конкурсный отбор подрядчиков, где оплата им по фактически выполненной работе, где заинтересованность в снижении тарифов на ЖКУ? Ведь рано или поздно придется применить третью, завершающую, модель управления собственностью в жилищной сфере, когда такие "управляющие компании" (читай: РЭПы, ЖЭКи и т.д.), тратящие на свое содержание до 70% денег, поступающих от населения, разорятся.

Модель третья. Рыночная

При третьей, "трехуровневой", модели завершено разделение и разграничение функций собственника (муниципалитет ли это, юридическое или физическое лицо, их объединения), управляющего собственностью и эксплуатирующей, обслуживающей организации. Разделение функций по владению и управлению собственностью в совокупности с уже произведенным разграничением заказа и подряда создает условия для возникновения двухуровневой конкуренции - на уровне управления и подряда. Этот вариант в наиболее полном объеме соответствует требованиям действующего законодательства. Специалисты в сфере ЖКХ предлагают организовать управляющие компании в г. Краснодаре именно по этой модели. На данном этапе их можно создать на базе существующих СЕЗ городских округов, но не ограничивая их территориально. Такой подход позволит создать условия для возникновения конкуренции уже в сфере управления собственностью: Собственники - жильцы одного округа или их объединение смогут выбрать любую из управляющих компаний, в зависимости от результатов их работы. Здесь создадутся условия для появления частных управляющих компаний. В конечном итоге цель реформы ЖКХ - насыщение жилищно-коммунального рынка большим количеством хозяйствующих субъектов, причем, главным образом, негосударственных. Конкуренция - это качество ЖКУ. Конкуренция - это снижение затрат и тарифов.

Какое наследие получит частный бизнес в ЖКХ?

            Прекрасно, допустим, с моделью управления определились, но управление какой собственностью? Что и как получат в свое распоряжение новые собственники и частные фирмы, которых они наймут управлять своей собственностью, содержать и ремонтировать ее?
            Нас, россиян, не удивишь, что сколько бы не платил, на лестничных площадках не станет чище, коммунальные услуги - лучше. Это в тех домах, с теми коммунальными сетями, где понятно кто собственник (балансодержатель), а кто обслуживает и ремонтирует. Страшно подумать, что творится там, где не понятно кто хозяин. Нас, россиян, не удивишь и тем, что на двадцать первый год перестройки и четырнадцатый год жизни без Союза все еще действует "Положение о передаче бесхозных сетей" (коммунальных), которыми все эти годы кто-то пользуется, есть бесхозные дома, где кто-то живет, улицы, по которым кто-то ходит или ездит, но никто, естественно, не тратит ни копейки на их содержание и ремонт. Но всегда было и есть кому собирать квартплату, плату за коммунальные услуги, дорожный налог и т.д. Ликвидировали, скажем, ракетное училище, а жилой дом с жильцами-пенсионерами и сотни метров коммунальных сетей к нему остались без хозяина. "Водоканал" теперь не хочет брать к себе на баланс проржавевшую насквозь трассу водовода, а если и возьмет, то только при условии, что жильцы несчастного дома возьмут на себя восстановление и содержание этой трассы. Чтобы осилить это бремя, жильцам надо продать дом со всеми потрохами, а самим записаться в славные ряды бомжей… Умные люди предлагали включить затраты на содержание таких сетей в общегородские тарифы, что в пересчете на каждого "питуха" краснодарской воды обошлось бы буквально за копейки! Но пока никто к ним не прислушался.
            Хорошо, пусть даже жители этого дома, оказались настолько богатыми и на карманные деньги восстановили водопроводную трассу, которая фактически стала их собственностью. Не думаю, что монополист-водоканал будет платить за использование трассы. Даже если и будет платить, то деньгами этих же жильцов! То же самое и с теплотрассой.
            Или возьмем такой пример из той же "оперы". Еще не в такие далекие советские времена, чтобы улучшить подачу воды в многоэтажные дома, в них устанавливали дополнительные насосные станции. Сейчас они изрядно изношены, сильная вибрация вредит здоровью жильцов и устойчивости конструкций самого жилого дома (как, например, в доме 43 по Офицерской). "Водоканал" их тоже отказывается брать на свой баланс, ссылаясь на то, что по закону внутридомовые сети - не его епархия. Но ведь эти насосные станции предназначены для того, чтобы улучшить качество подачи воды именно "Водоканалом"! Те же умные люди как вариант предлагали ему все же брать эти насосные станции на баланс, но на обслуживание заключить договор с ремонтно-эксплуатационными предприятиями (РЭП). Платить-то за это все равно будут те же жильцы, а не упрямый "Водоканал".
            Приватизацию муниципального жилья, как знает читатель, разрешили много рыночных лет раньше, чем земельных участков, на которых стоит это жилье. В связи с этим представим еще такую ситуацию. Нашелся чудак-предприниматель или же сами жильцы отдельно взятого дома организовали товарищество собственников жилья и стали управлять-содержать. Вот тут ему (им) говорят: "Надо приватизировать придомовой земельный участок". Кто возьмет на себя немалые затраты по составлению проектной и прочей документации? Муниципалитет, который сбагривает с себя заботу об этом участке? Ни за что: за свое избавление он возьмет деньги от… избавителей - собственников жилья через их ТСЖ или другое объединение. ТСЖ "Юбилейное", о котором я уже упоминал в предыдущей статье, на оформление документов на передаваемый им "бесплатно" придомовой земельный участок потратил более 30 тыс. рублей, а конца края затратам и беготне по кабинетам не видно. Разумнее и справедливее было бы на безвозмездной основе передать уже имеющуюся документацию в распоряжение ТСЖ, которому, возможно, придется потратить немало денег для того, чтобы привести в порядок последствия от "хозяйствования" муниципальных же служб.

О единой базе данных

По большому счету орган местного самоуправления - это крупная управляющая компания городского хозяйства, в котором вагон и тележка всевозможных собственников. Поэтому бесспорно то, что основные направления развития жилищно-коммунального комплекса, этого сектора экономики с ярко выраженной социальной направленностью, должны определять органы местного самоуправления. Кроме того, они должны управлять, разумеется, рыночными методами, деятельностью частных управляющих компаний, которые во множестве, будем надеяться, вырастут на благодатной почве. И те и другие не могут обойтись без информации о наличии, структуре, состоянии жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, о численности, размещении и условиях проживания граждан, о правах населения на предоставление ему социальной помощи. Возникает необходимость создания единой информационной базы данных, которая должна находиться в ведении муниципальных властей и которой участники рынка жилищно-коммунального комплекса могут пользоваться на договорных началах. Не только потому, что такая база данных - инструмент воздействия на частные управляющие компании и подрядные (ремонтно-эксплуатационные) организации. Это в первую очередь ради безопасности граждан. Сегодня большая часть этих функций уже выполняется информационно-расчетными (информационно-вычислительными и т.д.) центрами при РЭПах (???), такие базы данных ведут ТСЖ и ЖСК. Но необходимо построить единую информационную систему жилищно-коммунального комплекса муниципальных образований. Тогда у последних будет полная оперативная картина состояния ЖКХ и управленческие решения будут более предметными и ответственными.

Часть заключительная

            Заключительная ли? В статье я попытался рассмотреть лишь существующее и желаемое положение вещей в деле реформы ЖКХ. Службы единого заказчика, безусловно, будут ликвидированы, но что и кто придет взамен - этого пока не знают и сами реформаторы.
            Может быть, мы переживем еще один "переходный" этап, который явится переходным этапом следующего переходного этапа, а может, все-таки, сразу войдем в рынок, создав новые управляющие компании, опираясь на действующее законодательство? И вспомним, что с 1 января текущего года ЖКХ полностью содержится на деньги населения, которое вдруг скажет: хватит экспериментировать на наши деньги, будем управлять сами!
            Может быть, примем опыт своих соседей и создадим по белгородскому образцу ТСЖ? Которые там настолько успешно трансформировались в управляющие компании, что можно говорить о реализации третьей модели управления жилищно-коммунальным комплексом. Темой одной из следующих статей о реформе ЖКХ, скорее всего, будет рассказ о белгородском опыте (изучать его туда опыт ездила делегация от наших муниципалов) и состоянии ТСЖ в нашем городе. Так что в конце статьи опять пишем:
            Продолжение следует.